Un loyer théorique ajouté à vos revenus
La valeur locative est le loyer que votre logement rapporterait s’il était mis en location. Si vous occupez le bien dont vous êtes propriétaire, ce montant s’ajoute chaque année à vos revenus imposables, au même titre qu’un salaire ou une rente.
Vous ne versez rien à personne : aucune facture, aucun paiement. Le fisc considère simplement que se loger sans payer de loyer est un avantage économique, un revenu en nature, et il l’impose comme tel. La logique est la même que pour un salarié logé gratuitement par son employeur : l’avantage compte comme un revenu, même s’il n’apparaît sur aucun relevé bancaire. C’est cette idée, contre-intuitive au premier abord, qui explique tout le reste.
Pourquoi le fisc impose un loyer que personne ne verse
Le raisonnement tient à l’égalité de traitement entre deux voisins aux revenus identiques. Le locataire paie son loyer avec un argent déjà imposé et ne peut rien en déduire. Sans valeur locative, le propriétaire occupant se logerait avec un revenu jamais imposé, tout en déduisant ses intérêts hypothécaires. À situation économique égale, l’un paierait nettement plus d’impôt que l’autre.
Le système fonctionne donc en deux temps :
- On ajoute la valeur locative à vos revenus imposables.
- On déduit en face les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien du bien, en choisissant chaque année entre un forfait et les frais effectifs, selon les modalités de votre canton.
Ne se déduisent en revanche ni le remboursement du capital emprunté, ni les travaux qui augmentent la valeur du bien.
Ce couple ajout-déduction explique un effet que beaucoup de propriétaires découvrent tard : plus votre dette hypothécaire est faible, moins vous avez d’intérêts à déduire face à une valeur locative qui, elle, ne bouge pas. Amortir son prêt peut ainsi alourdir l’impôt, un paradoxe propre au système suisse.
Le principe n’a d’ailleurs rien de récent : il figure dans le droit fiscal suisse depuis des décennies et a résisté à plusieurs tentatives de suppression devant le peuple, avant que la réforme actuelle n’aboutisse.
Qui est concerné par la valeur locative ?
Elle vise toute personne qui a la jouissance d’un logement sans verser de loyer :
- La résidence principale occupée par son propriétaire, le cas le plus courant.
- La résidence secondaire, dès lors qu’elle reste à votre disposition, même inoccupée une partie de l’année.
- L’usufruitier, qui déclare la valeur locative du logement qu’il occupe à la place du nu-propriétaire.
- Le copropriétaire, pour la part correspondant à sa quote-part.
À l’inverse, un bien entièrement mis en location n’a pas de valeur locative : ce sont les loyers réellement encaissés qui sont imposés. Quant au montant retenu pour votre logement, il varie fortement d’un canton à l’autre, chacun appliquant sa propre méthode d’estimation : la façon dont se calcule la valeur locative fait l’objet d’un article dédié.