Devenir propriétaire en Suisse sans fonds propres : le pouvez-vous ?

Pourquoi un financement à 100 % n’existe pas en Suisse

Vous pensez peut-être qu’acheter une maison ou un appartement sans un franc de côté est hors de portée, ou au contraire qu’une banque finira par tout financer. La réponse se trouve entre les deux. Selon les directives de l’Association suisse des banquiers (ASB), reconnues par la FINMA comme standard minimal, au moins 10 % de la valeur de nantissement doivent être apportés en fonds propres qui ne proviennent pas du 2e pilier. Cette règle vaut pour tous les prêteurs soumis à ces directives : pas de prêt hypothécaire à 100 % pour un logement à usage propre. C’est la première règle à vérifier parmi les conditions pour devenir propriétaire.

La pratique fixe la barre plus haut. Le portail officiel ch.ch indique que la part de capital propre « est normalement de 20 % au moins en Suisse », et la FINMA constate que les banques plafonnent le taux d’avance à 80 % pour un logement occupé par son propriétaire. Vous apportez donc 20 % du prix, dont la moitié au moins hors 2e pilier.

Deux détails alourdissent la note. La banque calcule sur la valeur de nantissement, le plus bas des deux montants entre le prix d’achat et la valeur de marché qu’elle estime : si vous payez plus, l’écart se finance entièrement en fonds propres hors 2e pilier. Et les frais d’achat (droits de mutation, frais de notaire, registre foncier, cédule hypothécaire) s’ajoutent aux fonds propres. Le détail figure dans les règles sur les fonds propres ; ici, on part de ce qui vous manque.

Ce que la banque attend sur un appartement à 900 000 CHF

Prenons un couple qui veut acheter un appartement en propriété par étages (PPE) à 900 000 CHF dans le canton de Vaud. Avec 20 % de fonds propres :

• Fonds propres : 180 000 CHF, dont 90 000 CHF au moins hors 2e pilier.
• Hypothèque : 720 000 CHF, soit un taux d’avance de 80 %.
• Charges théoriques annuelles : 36 000 CHF d’intérêts à un taux d’intérêt théorique de 5 % (la FINMA juge ce calcul durable), 8 000 CHF d’amortissement pour ramener la dette aux deux tiers du prix (600 000 CHF) en 15 ans, et 9 000 CHF d’entretien, une provision d’environ 1 % de la valeur du bien (la FINMA juge durable 0,8 % pour un logement neuf). Total : 53 000 CHF par an.
• Revenu brut nécessaire : 159 000 CHF par an pour vous et votre conjoint, puisque les charges ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.
• Frais d’achat en plus : à Vaud, 29 700 CHF de droits de mutation (3,3 % de la valeur vénale, taux usuel canton et commune compris), avant notaire et registre foncier.

Ce que les directives de l’ASB admettent comme fonds propres, et la tranche que chaque source peut couvrir :

Le 2e pilier : ce qu’il couvre et ce qu’il ne couvre pas

Le 2e pilier peut financer la seconde moitié des 20 %, jamais la première. Dans l’exemple, il apporte jusqu’à 90 000 CHF si vous et votre conjoint disposez de cet avoir en caisse de pension ou sur un compte de libre passage. L’encouragement à la propriété du logement (EPL) prévu par la LPP ne vise que le logement que vous occupez vous-même, un seul objet à la fois.

Retrait anticipé ou mise en gage

Le versement anticipé sort l’argent de la caisse pour financer l’achat immobilier ; il est imposé une fois, séparément du revenu et à taux réduit, selon le canton et la commune. La mise en gage (LPP, art. 30b) laisse l’avoir dans la caisse comme garantie pour le prêteur, et n’est imposée que si le gage est réalisé.

Les limites à connaître avant de compter dessus

• Montant minimal : 20 000 CHF par versement (OEPL, art. 5), sauf pour des droits envers une institution de libre passage.
• Fréquence : un versement tous les cinq ans au plus.
• Âge : après 50 ans, au plus le montant le plus élevé entre votre avoir à 50 ans et la moitié de l’avoir actuel ; demande au plus tard trois ans avant le droit aux prestations de vieillesse.
• Conjoint : si vous êtes marié ou lié par un partenariat enregistré, son consentement écrit est obligatoire.
• Prestations : un retrait réduit vos prestations de prévoyance ; la caisse doit proposer une assurance complémentaire décès et invalidité.
• Vente : le montant retiré se rembourse à la caisse, dans la limite du produit de la vente ; une restriction du droit d’aliéner est mentionnée au registre foncier.

Le 3e pilier : vos fonds propres hors 2e pilier

Le pilier 3a est le levier le plus simple pour la tranche que le 2e pilier ne couvre pas. L’ordonnance sur le 3e pilier (OPP 3, art. 3) permet un versement anticipé pour acquérir ou construire un logement en propriété pour vos propres besoins. Ces avoirs ne venant pas du 2e pilier, ils entrent dans les 10 % exigés ; les directives de l’ASB admettent aussi leur nantissement.

En 2026, un salarié affilié à une caisse de pension peut verser au plus 7 258 CHF par an dans son pilier 3a, soit 14 516 CHF pour un couple. Comme au 2e pilier, le retrait anticipé est possible tous les cinq ans au plus, avec le consentement écrit du conjoint. Une fois propriétaire, le 3a peut aussi servir à l’amortissement indirect de l’hypothèque, prévu par les directives de l’ASB.

L’aide de la famille : donation, avance d’hoirie ou prêt

L’argent de vos proches compte comme fonds propres hors 2e pilier : les directives de l’ASB citent la donation, l’avance d’hoirie et le prêt de la famille proche.

Donation ou avance d’hoirie

La différence tient à la succession. Selon le Code civil (art. 626), une avance d’hoirie reçue d’un parent devra en principe être prise en compte lors du partage de la succession, face à vos frères et sœurs, sauf si le donateur en a expressément dispensé. Précisez par écrit s’il s’agit d’une avance d’hoirie ou d’un don dispensé du rapport. Vérifiez aussi la fiscalité : à Vaud, la loi sur le droit de mutation régit également l’impôt sur les donations.

Le prêt intrafamilial

Un prêt de vos parents, grands-parents, frères et sœurs, de votre conjoint ou de vos enfants majeurs compte comme fonds propres pour un logement à usage propre, même sans convention de postposition, si le prêteur confirme par écrit à la banque qu’il ne se fera rembourser qu’avec son accord. Le prêt d’un ami ne compte que s’il est cédé à la banque ou postposé. Limite à garder en tête : ce que vous remboursez à vos proches, intérêts compris, entre dans le calcul de vos charges, ce qui réduit ce que vous pouvez emprunter. Présentez-le dès le premier rendez-vous, contrat signé à l’appui.

Combien d’années pour réunir 10 % hors 2e pilier ?

Trois à quatre ans dans notre exemple. Le couple vise 90 000 CHF hors 2e pilier, part de 20 000 CHF d’épargne, verse le maximum dans deux piliers 3a (14 516 CHF) et met 1 000 CHF de côté par mois. Il épargne ainsi 26 516 CHF par an, sans compter d’éventuels intérêts.

Les 90 000 CHF sont atteints à la fin de la troisième année. Avec les droits de mutation vaudois (29 700 CHF), l’objectif passe à 119 700 CHF, atteint à la fin de la quatrième ; restent les frais de notaire et de registre foncier, dont le notaire donne le décompte. À Genève, la loi sur les droits d’enregistrement prévoit 3 % du prix, avec une réduction pour une résidence principale.

Deux leviers raccourcissent le délai. Une avance d’hoirie de 30 000 CHF au départ porte le capital initial à 50 000 CHF : les 90 000 CHF sont atteints en deux ans (103 032 CHF). Et chaque tranche de 100 000 CHF de prix en moins retire 10 000 CHF à l’objectif. Si celui-ci reste loin, rester locataire encore quelques années en épargnant de façon ciblée est une option sérieuse, qui se chiffre en comparant loyer et coût de la propriété.

Les promesses à fuir quand les fonds propres manquent

Méfiez-vous de toute offre qui promet de financer un bien à 100 % : la règle des 10 % hors 2e pilier s’imposant aux prêteurs soumis aux directives, une telle promesse suppose un montage qui la contourne, comme un second prêt présenté en apport.

• Le crédit à la consommation pour l’apport : il ne compte pas comme fonds propres, et ses mensualités entrent dans vos charges, ce qui réduit le montant que la banque accepte de prêter.
• Le prêt d’un tiers présenté comme un don : il fausse le calcul de vos charges et vous laisse une dette que la banque ignore.
• Les frais oubliés : droits de mutation, notaire, registre foncier et cédule hypothécaire se paient en plus des fonds propres.

La question utile devient : quel prix viser avec ce que vous avez déjà ? Avec 50 000 CHF de fonds propres hors 2e pilier, la règle des 10 % plafonne le prix à 500 000 CHF, si votre 2e pilier couvre 50 000 CHF de plus et que vos revenus portent les charges. Pour faire ce calcul avec vos chiffres, prenez une minute pour vérifier ce que vos fonds propres permettent de financer : votre résultat en 60 secondes, gratuit et sans engagement.