Calculer le coût réel de votre hypothèque

Le coût réel : trois postes, un taux théorique

Le coût réel d’une hypothèque additionne trois postes : les intérêts, l’amortissement et l’entretien du bien. Et le premier poste ne se calcule pas au taux que la banque vous proposera, mais à un taux théorique d’environ 5 %, volontairement prudent. C’est ce total, rapporté à vos revenus, qui décide si votre financement passe.

Cette méthode est celle que tous les établissements de la place appliquent, avec des variantes de détail. La dérouler vous-même, avant tout rendez-vous, vous donne deux choses : une réponse honnête sur la faisabilité de votre projet, et les bons chiffres en tête pour lire une offre. Les trois étapes qui suivent reprennent chaque poste, puis un exemple complet met le tout bout à bout.

Étape 1 : les intérêts théoriques, à environ 5 %

Multipliez le montant du prêt par le taux théorique d’environ 5 %, règle usuelle des banques suisses. Le résultat est votre charge d’intérêts annuelle telle que le prêteur la retient, quel que soit le niveau du marché au moment de la demande.

Pourquoi ce taux prudent ? Parce que votre hypothèque vivra vingt ou trente ans, bien plus longtemps que n’importe quel taux signé. La banque veut savoir si votre budget tiendrait après une remontée durable, pas seulement le trimestre prochain. Le taux auquel vous signerez réellement servira au décompte de vos intérêts effectifs ; pour comprendre d’où il vient quand il suit le marché monétaire, le SARON expliqué simplement détaille le mécanisme. Mais pour le test de capacité, ce taux du jour ne compte pas.

Étape 2 : l’amortissement, vers les deux tiers en 15 ans

Deuxième poste : le remboursement obligatoire d’une partie de la dette. La règle usuelle du marché suisse veut que le prêt soit ramené aux deux tiers de la valeur du bien en 15 ans au plus, ou avant l’âge de la retraite si elle arrive plus tôt.

Le calcul est direct : prenez l’écart entre votre prêt et les deux tiers de la valeur du bien, puis étalez-le sur 15 ans. Ce montant annuel s’ajoute aux intérêts dans le test de capacité. Il peut se verser en direct, en réduisant la dette chaque année, ou en indirect via un pilier 3a nanti au profit de la banque, avec un plafond de versement de 7 258 CHF par an en 2026 pour un salarié ; les deux formes comptent de la même façon dans le calcul.

Étape 3 : l’entretien et les charges du bien

Un bien immobilier coûte au-delà du crédit : chauffage, assurances, réparations, provisions pour les rénovations à venir. Les banques ne demandent pas vos factures ; elles appliquent une provision forfaitaire, calculée en pourcentage de la valeur du bien, selon la pratique propre à chaque établissement.

Ce poste est celui que les acheteurs oublient le plus volontiers, parce qu’il ne correspond à aucune mensualité visible au départ. Il est pourtant traité exactement comme les deux autres : une charge annuelle, ajoutée au total, année après année.

Le test du tiers des revenus

Une fois les trois postes additionnés, la règle de décision tient en une ligne : la charge totale doit rester dans le tiers de vos revenus bruts annuels. En dessous, le dossier est finançable ; au-dessus, la banque refusera ou demandera des ajustements, plus de fonds propres, un bien moins cher, ou un revenu complémentaire au dossier.

Ce plafond du tiers est une règle usuelle de la profession, pas une loi. Certains établissements tolèrent un léger dépassement sur un dossier par ailleurs solide, d’autres se montrent plus stricts. Mais comme repère de calcul personnel, il est fiable : un projet qui dépasse nettement le tiers ne passera nulle part.

Un exemple complet, du prix du bien au verdict

Prenons un ménage au revenu brut de 120 000 CHF par an, qui vise un bien à 800 000 CHF avec 20 % de fonds propres, soit un prêt de 640 000 CHF. Cet exemple est pédagogique : il applique les règles usuelles décrites plus haut, il ne constitue ni une offre ni une promesse de financement.

Le verdict se lit dans les deux dernières lignes. Avant même la provision d’entretien, la charge atteint 39 100 CHF pour un plafond à 40 000 CHF. L’entretien, quel que soit le pourcentage retenu par l’établissement, fait basculer ce dossier au-dessus du tiers : en l’état, ce ménage n’obtiendra pas 640 000 CHF de prêt. Les leviers sont connus : davantage de fonds propres pour réduire le prêt et l’amortissement, un bien moins cher, ou un second revenu au dossier.

C’est toute la valeur de ce calcul fait à la maison : il ne dit pas seulement oui ou non, il montre quelle variable bouger, et de combien.

Pourquoi votre taux réel sera différent

Le taux théorique sert au test de capacité, pas à votre décompte. Le taux que vous paierez réellement dépendra du coût de refinancement de la banque et de la marge qu’elle applique à votre dossier : taux d’avance, solidité des revenus, qualité du bien. Cette mécanique de formation du taux, et la façon de négocier la marge, sont détaillées dans le guide complet des taux hypothécaires en Suisse.

Un dernier poste, enfin, échappe au calcul de capacité mais pas à votre budget : les frais d’acquisition, dus au moment de l’achat et à provisionner en plus des fonds propres. Les frais de notaire en Suisse varient fortement d’un canton à l’autre ; mieux vaut les chiffrer avant de fixer votre budget d’achat, pas après.