Qu’achetez-vous quand vous achetez un appartement en PPE ?
Beaucoup de futurs acheteurs pensent qu’acheter un appartement, c’est acheter une maison en plus petit. Le Code civil dit autre chose : vous achetez une part de copropriété d’un immeuble constitué en propriété par étages (PPE), qui vous donne « le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment » (art. 712a CC). Le reste de l’immeuble appartient à tous les propriétaires, qui le gèrent et le paient ensemble.
Dans les cantons de Vaud et de Genève, les propriétaires restent minoritaires : selon l’Office fédéral de la statistique, 29,6 % des logements occupés le sont par leur propriétaire dans le canton de Vaud et 18,6 % à Genève (2024).
| Ce que vous achetez | Qui en décide | Qui paie |
|---|---|---|
| Votre appartement (parties privatives) | Vous, sans gêner les voisins ni modifier l’aspect extérieur | Vous seul |
| Structure, façade, toit, escaliers, installations communes | L’assemblée des copropriétaires | Tous, selon les quotes-parts |
| Le fonds de rénovation, s’il existe | L’assemblée | Tous, par des versements réguliers |
La quote-part, votre part de l’immeuble
L’acte constitutif attribue à chaque lot une quote-part, par exemple en millièmes, qui représente sa part de la valeur de l’immeuble (art. 712e CC). Ce chiffre vous suit partout : chacun contribue aux charges communes « proportionnellement à la valeur de leurs parts » (art. 712h CC), et certains votes se comptent en valeur des parts.
Parties privatives et parties communes
Votre droit exclusif porte sur votre logement et ses annexes, comme une cave. Le terrain, les éléments porteurs, l’aspect extérieur et les installations partagées restent communs (art. 712b CC) : un changement de fenêtres passe par l’assemblée.
Le règlement et l’assemblée des copropriétaires
Le règlement d’administration et d’utilisation, adopté à une double majorité (des copropriétaires et de la valeur des parts), est mentionné au registre foncier (art. 712g CC). Il fixe l’usage des parties communes et s’imposera à vous.
L’assemblée nomme l’administrateur, approuve chaque année le budget et les comptes, et peut créer un fonds de rénovation (art. 712m CC). Les travaux nécessaires se votent à la majorité de tous les copropriétaires, ceux qui augmentent la valeur à la double majorité, l’embellissement pur demande en principe l’accord de tous (art. 647c à 647e CC). Refaire la façade ne se décide jamais seul, mais se paie à plusieurs.
Fonds propres et revenu : quel budget pour un appartement ?
Pour obtenir un crédit, un appartement se finance comme une maison : mêmes fonds propres, même test de revenu pour mesurer votre capacité de financement, les charges communes en plus. Si vous hésitez, comparez avec ce qu’implique d’acheter une maison individuelle, où tout l’entretien vous revient mais où vous décidez seul.
Les fonds propres exigés
Selon les directives de l’Association suisse des banquiers, reconnues par la FINMA comme standard minimal, au moins 10 % de la valeur de nantissement doivent venir de fonds propres hors 2e pilier. En pratique, les banques limitent le prêt hypothécaire à 80 % de la valeur d’un bien immobilier occupé par son propriétaire : il faut donc 20 % au moins. L’épargne, le 3e pilier, une donation ou une avance d’hoirie forment la part hors 2e pilier ; votre caisse de pension peut compléter le reste. Les frais d’achat s’ajoutent à ces fonds propres.
Exemple chiffré : un appartement à 750 000 CHF dans le canton de Vaud
Voici comment calculer son budget sur un exemple. Vous et votre conjoint gagnez ensemble 135 000 CHF bruts par an et visez un 4,5 pièces à 750 000 CHF dans le canton de Vaud. La banque vérifie que les charges théoriques ne dépassent pas un tiers du revenu brut, avec un taux théorique de 5 %, critère que la FINMA juge durable, bien au-dessus du taux hypothécaire du marché.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Fonds propres (20 %) | 750 000 CHF × 20 % | 150 000 CHF |
| dont hors 2e pilier, au minimum | 750 000 CHF × 10 % | 75 000 CHF |
| Hypothèque (80 %) | 750 000 CHF − 150 000 CHF | 600 000 CHF |
| Intérêts théoriques | 600 000 CHF × 5 % | 30 000 CHF par an |
| Amortissement | (600 000 CHF − 500 000 CHF) ÷ 15 | 6 667 CHF par an |
| Entretien | 750 000 CHF × 1 % | 7 500 CHF par an |
| Charges théoriques totales | 44 167 CHF par an | |
| Plafond d’un tiers du revenu | 135 000 CHF ÷ 3 | 45 000 CHF par an |
Les charges théoriques atteignent 32,7 % du revenu brut : le dossier passe, de peu. L’amortissement ramène le prêt aux deux tiers du prix (500 000 CHF) en 15 ans au plus, selon l’ASB. L’entretien est une provision d’environ 1 % de la valeur par an (la FINMA juge durable 0,8 % pour un bien neuf). Comptez en plus jusqu’à 24 750 CHF de droits de mutation vaudois, le notaire, le registre foncier, la cédule hypothécaire et vos charges de copropriété réelles. La valeur locative reste soumise à l’impôt jusqu’à sa suppression, le 1er janvier 2029.
Charges de copropriété et fonds de rénovation : que lire avant d’acheter ?
Les charges et les réserves de l’immeuble disent ce que l’appartement vous coûtera après la signature : à prix égal, un immeuble entretenu et doté de réserves ne vaut pas celui qui attend une réfection lourde.
Les charges communes
Le Code civil y range l’entretien et les réparations des parties communes, les frais d’administration et les contributions publiques (art. 712h CC). L’assemblée approuve le budget ; l’administrateur, parfois une régie immobilière, appelle les acomptes. Demandez le détail des trois derniers exercices.
Attention aux arriérés : pour garantir les contributions des trois dernières années, la communauté peut faire inscrire une hypothèque sur la part de chaque copropriétaire actuel (art. 712i CC). Faites confirmer par l’administrateur que le vendeur est à jour.
Le fonds de rénovation
Le Code civil ne l’impose pas : l’assemblée décide de le créer (art. 712m CC) et il appartient à la communauté (art. 712l CC). Ce que le vendeur y a versé reste dans l’immeuble que vous rejoignez. Un fonds faible annonce, le jour où la toiture lâche, un appel de fonds extraordinaire selon votre quote-part.
Les documents à demander
Avant de faire une offre ferme, demandez :
- l’acte constitutif, le tableau des quotes-parts et le plan du lot, avec sa surface habitable et son nombre de pièces ;
- le règlement d’administration et d’utilisation ;
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées, pour repérer les travaux votés et les litiges ;
- les comptes, le budget et le montant des acomptes ;
- l’état du fonds et, s’il existe, le plan d’entretien de l’immeuble ;
- la confirmation que les charges du vendeur sont payées.
Des travaux votés avant la vente et payables après ? Faites préciser dans l’acte qui les paie.