Fonds propres pour un achat immobilier en Suisse : combien vous faut-il ?

Combien de fonds propres faut-il pour acheter en Suisse ?

Vous pensez peut-être qu’il faut 200 000 CHF d’apport pour devenir propriétaire. Ce chiffre ne vaut que pour un bien d’un million de francs : la règle suisse ne fixe aucun montant, elle est proportionnelle au prix. Les prêteurs demandent en pratique 20 % de fonds propres, et les directives bancaires imposent qu’au moins la moitié, soit 10 % de la valeur du bien, provienne d’ailleurs que de la caisse de pension. Pour un appartement à 700 000 CHF, l’apport personnel exigé tombe à 140 000 CHF. Ce chapitre complète notre guide pour devenir propriétaire en Suisse.

Le portail officiel ch.ch écrit que la part de capital propre « est normalement de 20 % au moins en Suisse ». Le mot « normalement » compte : la règle des 20 % est une pratique générale des établissements, pas un texte. La FINMA le constate dans sa communication sur la surveillance 02/2025 : « dans la pratique, les banques fixent des taux de nantissement maximaux de 80 % » pour un bien habité par son propriétaire. Les seuls fonds propres minimaux chiffrés viennent des directives de l’Association suisse des banquiers (ASB), reconnues par la FINMA comme standard minimal : 10 % de la valeur de nantissement hors 2e pilier.

Trois prix, trois montants

Le tableau applique ces deux pourcentages à trois prix ronds, pris comme exemples pour un bien immobilier en Suisse romande, en supposant que la valeur retenue égale le prix d’achat.

Les 200 000 CHF qu’on entend partout ne valent que pour la ligne du milieu. Les frais d’achat, traités plus bas, s’ajoutent à chaque ligne.

Un exemple de ménage en Suisse romande

Exemple : vous et votre conjoint gagnez ensemble 160 000 CHF bruts par an et visez un appartement en propriété par étages (PPE) à 800 000 CHF.

• Fonds propres exigés : 20 % du prix, soit 160 000 CHF.
• Dont hors 2e pilier : au moins 80 000 CHF. Vos 60 000 CHF d’épargne et 30 000 CHF de 3e pilier en font 90 000.
• Complément : les 70 000 CHF restants viennent d’un retrait anticipé de votre caisse de pension.
• Hypothèque : 640 000 CHF, soit 80 % du prix.

Réunir les fonds propres ne suffit pas : le prêteur vérifie ensuite la tenue des charges, c’est-à-dire ce que la banque accepte de vous prêter au vu de votre revenu. Les banques appliquent en général le calcul que la FINMA juge durable dans sa communication 02/2025 : un taux d’intérêt théorique de 5 % sur l’hypothèque, un amortissement jusqu’aux deux tiers du prix en 15 ans (directives de l’ASB) et une provision d’environ 1 % de la valeur du bien par an pour les frais d’entretien, aussi appelés frais accessoires (la FINMA juge durable 0,8 % pour un bien neuf). Les charges théoriques atteignent alors 47 111 CHF par an : 32 000 d’intérêts, 7 111 d’amortissement et 8 000 d’entretien. C’est 29,4 % du revenu brut, sous le plafond d’un tiers (53 333 CHF) : la FINMA juge durable une limite de capacité financière de 33 % du revenu brut.

Sur quelle valeur se calculent les 20 % ?

Les pourcentages s’appliquent à la valeur de nantissement, celle que le prêteur retient pour le bien mis en gage. Selon les directives de l’ASB sur l’évaluation des gages immobiliers, c’est pour un achat le plus bas des deux montants entre le prix d’achat et la valeur de marché estimée.

Si vous payez plus que cette estimation, l’écart doit être financé intégralement par des fonds propres hors 2e pilier. Exemple : vous payez 850 000 CHF une villa estimée à 800 000 CHF. Le financement hypothécaire reste plafonné à 80 % de 800 000, soit 640 000 CHF : il vous faut 210 000 CHF de fonds propres, dont au moins 130 000 hors prévoyance professionnelle (les 50 000 d’écart plus 10 % de la valeur de nantissement). Une surenchère se paie donc entièrement en liquidités. Seule exception prévue : la vente à prix préférentiel au sein d’une famille.

Le rapport entre la dette et cette valeur s’appelle le taux d’avance. Selon ch.ch, l’hypothèque de premier rang couvre en général environ 65 % de la valeur, et une hypothèque de deuxième rang peut compléter jusqu’à 80 %. Ce plafond de 80 % est celui que la FINMA observe dans la pratique des banques pour un logement principal.

Les fonds propres durs : 10 % hors 2e pilier

On appelle fonds propres durs la part qui ne provient pas de la LPP. Les directives de l’ASB en vigueur depuis le 1er janvier 2025 la fixent : « une part minimale de fonds propres sur la valeur de nantissement, ne provenant pas de l’avoir du 2e pilier (versement anticipé et/ou mise en gage), est requise. Cette part minimale s’élève à 10 %. »

Un financement reposant uniquement sur votre caisse de pension est donc exclu, même si votre avoir dépasse largement 20 % du prix. Pour un bien à 800 000 CHF, il faut au moins 80 000 CHF de fonds propres durs. Si cette somme manque, l’article sur la manière d’acheter avec peu de fonds propres passe en revue les leviers qui restent et leurs limites. Les fonds propres « mous », issus du capital de prévoyance, restent admis pour la seconde moitié des 20 %.

Ce qui compte comme fonds propres

Les fonds propres réunissent tout ce que l’acquéreur apporte sans l’emprunter au prêteur qui finance l’hypothèque. Les directives de l’ASB et ch.ch en dressent la liste :

• Avoirs bancaires : compte épargne et comptes courants, la seule mise de fonds qui sert aussi aux frais d’achat.
• Titres : vendus avant l’achat ou nantis. L’ASB admet que « le nantissement d’avoirs en compte, de valeurs mobilières, d’avoirs du pilier 3a et de la valeur de rachat de polices d’assurance peut être considéré comme une composante des fonds propres ».
• 3e pilier : retiré par anticipation ou nanti ; n’étant pas du 2e pilier, il compte dans les fonds propres durs.
• 2e pilier : versement anticipé ou mise en gage, pour la seconde moitié seulement.
• Donation ou avance d’hoirie : l’ASB les répute fonds propres. Une avance d’hoirie devra en principe être prise en compte au partage de la succession (Code civil, art. 626), sauf dispense expresse du donateur.
• Prêt familial : voir ci-dessous.

Le prêt familial, admis sous condition

Contrairement à une idée répandue, un prêt de vos proches (conjoint, parents, grands-parents, frères et sœurs, enfants et petits-enfants majeurs) peut compter comme fonds propres pour le logement que vous habitez, si le prêteur confirme par écrit à la banque que les remboursements ne sont possibles qu’avec son accord. Le prêt d’un tiers doit être cédé à la banque ou assorti d’une convention de postposition. Ses intérêts et remboursements entrent ensuite dans la tenue des charges.

2e et 3e pilier : les règles avant de puiser

Utiliser sa prévoyance pour acheter est légal et courant, dans les conditions fixées par la LPP, son ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement (OEPL) et l’ordonnance sur le 3e pilier (OPP 3).

Le retrait anticipé du 2e pilier (EPL)

• Usage propre : le logement que vous occupez, à votre domicile ou lieu de séjour habituel, un seul à la fois. Une résidence secondaire en est exclue.
• Montant : 20 000 CHF au moins, une demande tous les cinq ans. Après 50 ans, au plus le montant le plus élevé entre votre avoir à 50 ans et la moitié de votre avoir actuel.
• Délais : demande au plus tard trois ans avant le droit aux prestations de vieillesse ; versement au plus tard six mois après la demande.
• Conjoint : consentement écrit exigé si vous êtes marié ou en partenariat enregistré.
• Impôt : le retrait est imposé une seule fois, séparément du revenu et à taux réduit, selon le canton et la commune.
• Conséquences : vos prestations de retraite, et selon la caisse d’invalidité et de décès, baissent d’autant. Le montant doit être remboursé si vous vendez, dans la limite du produit de la vente, et une restriction est mentionnée au registre foncier.

La mise en gage, l’autre voie

Mettre en gage son avoir le laisse sur le compte de prévoyance : la banque reçoit une garantie qui lui permet de prêter davantage. Ce gage n’est pas imposé tant qu’il n’est pas réalisé, mais la dette, donc les intérêts, est plus élevée. Le choix entre retrait et mise en gage dépend de votre âge et de votre couverture d’assurance.

Le 3e pilier pour le logement

L’OPP 3 autorise le retrait anticipé de l’avoir 3a pour acquérir votre logement ou rembourser une hypothèque, tous les cinq ans, avec le consentement écrit du conjoint ; la mise en gage suit les règles du 2e pilier. En 2026, un salarié affilié à une caisse de pension peut verser au plus 7 258 CHF par an sur son pilier 3a. Après l’achat, ce compte sert aussi d’amortissement indirect, que les directives de l’ASB admettent.

Frais d’achat : ce qu’il faut payer en plus des fonds propres

Les 20 % ne couvrent que le prix. ch.ch le rappelle : « S’y ajoutent les frais d’achat annexes ainsi que des impôts et des émoluments ». On parle souvent de frais de notaire, mais ils réunissent les droits de mutation ou d’enregistrement, les honoraires du notaire, les émoluments du registre foncier et la cédule hypothécaire. Prévoyez-les en liquidités.

À Genève

La loi sur les droits d’enregistrement soumet les ventes à un droit de 3 % : 24 000 CHF sur un bien à 800 000 CHF, avant réduction. Pour votre résidence principale, ces droits sont réduits de 15 000 francs (montant indexé chaque année) si l’opération n’excède pas 1 million, et les droits sur les actes hypothécaires sont réduits de moitié.

Dans le canton de Vaud

Selon l’État de Vaud, l’acheteur paie un droit de mutation de 2,2 % au canton, auquel la commune ajoute en principe 1,1 %, soit 3,3 % de la valeur vénale : 26 400 francs pour un bien à 800 000 francs. Les frais de notaire et du registre foncier s’y ajoutent. Demandez le décompte au notaire avant de signer.

Mettre plus que le minimum : ce que ça change

Apporter plus de 20 % n’est jamais exigé. Voici ce que cela modifie, sans recommandation : la bonne répartition dépend de votre situation.

Moins d’amortissement obligatoire

Selon l’ASB, la dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement en 15 ans au plus, à partir de douze mois au plus tard après le versement. Pour l’appartement à 800 000 CHF :

• Avec 20 % de fonds propres, l’hypothèque de 640 000 CHF dépasse les deux tiers (533 333 CHF) de 106 667 CHF : environ 7 111 CHF à amortir par an.
• Avec un tiers de fonds propres (266 667 CHF), l’hypothèque reste à 533 333 CHF et aucun amortissement n’est obligatoire.

Des charges plus légères, moins de liquidités

Dans le même exemple, les intérêts théoriques à 5 % passent de 32 000 à 26 667 CHF par an et les charges théoriques totales de 47 111 à 34 667 francs (l’entretien, 8 000 francs, ne bouge pas : il suit le prix), ce qui peut faire passer un dossier proche du seuil d’un tiers. Un taux d’avance plus bas réduit aussi le risque du prêteur, un argument pour discuter sa marge. Le revers : l’argent placé dans les murs n’est plus disponible pour des travaux ou une baisse de revenu, et un retrait LPP réduit votre prévoyance.

Avant de chercher un bien, chiffrez votre situation. Une simulation d’hypothèque prend 60 secondes, gratuitement et sans engagement : à partir de votre revenu, de vos fonds propres et du prix visé, le calculateur estime le montant que vous pouvez financer.