Quelles conditions pour acheter une maison en Suisse ?
Vous pensez qu’il faut d’abord trouver la maison, puis aller voir la banque ? En Suisse romande comme ailleurs en Suisse, c’est l’ordre inverse qui vous protège : le prêteur juge vos fonds propres et vos charges selon des règles connues d’avance, et les vérifier avant la première visite vous évite de viser un bien immobilier que personne ne financera. Pour la vue d’ensemble, consultez le guide complet pour devenir propriétaire.
Fonds propres : 20 % du prix, dont 10 % hors 2e pilier
En pratique, les banques prêtent au plus 80 % du prix, donc demandent au moins 20 % de fonds propres : la FINMA constate que les banques fixent en général ce plafond de 80 % pour un logement à usage propre, et le portail officiel ch.ch parle d’une part « normalement de 20 % au moins en Suisse ». La seule règle chiffrée vient des directives de l’Association suisse des banquiers (ASB), reconnues par la FINMA comme standard minimal : au moins 10 % de la valeur de nantissement hors 2e pilier, en épargne, 3e pilier, donation ou avance d’hoirie. Le solde peut venir de votre caisse de pension (LPP), pour un logement que vous habitez.
Tenue des charges : le tiers du revenu brut
La banque additionne ensuite trois charges théoriques : des intérêts calculés à 5 % du montant de l’hypothèque, l’amortissement de la part du prêt qui dépasse les deux tiers de la valeur du bien, en 15 ans au plus selon les directives de l’ASB, et une provision d’entretien d’environ 1 % de la valeur du bien par an (la FINMA juge durable 0,8 % pour un logement neuf). Le total ne doit pas dépasser un tiers du revenu brut : dans sa communication 02/2025, la FINMA juge durable cette limite de 33 % combinée à un taux théorique de 5 %, et les banques appliquent en général ces deux repères. Chaque banque fixe toutefois ses paramètres. Le revenu de votre conjoint ne compte que s’il signe aussi le prêt.
Exemple chiffré : une villa à 1 125 000 CHF dans le canton de Vaud
Prenons un exemple : vous gagnez 120 000 CHF brut par an, votre conjoint 85 000 CHF, et vous visez une villa individuelle à 1 125 000 CHF dans le canton de Vaud. Il vous faut 225 000 CHF de fonds propres (20 %), dont au moins 112 500 CHF hors 2e pilier. L’hypothèque atteint 900 000 CHF.
| Charge annuelle théorique | Montant | Calcul |
|---|---|---|
| Intérêts théoriques | 45 000 CHF | 900 000 × 5 % |
| Amortissement | 10 000 CHF | (900 000 − 750 000) / 15 ans |
| Entretien | 11 250 CHF | 1 125 000 × 1 % (prix du bien) |
| Charge totale | 66 250 CHF | somme des trois postes |
| Plafond d’un tiers du revenu | 68 333 CHF | 205 000 / 3 |
| Part du revenu brut | 32,3 % | 66 250 / 205 000 |
Le dossier passe, avec environ 2 083 CHF de marge par an. Avec 195 000 CHF de revenu, la même villa échouerait : la charge atteindrait 34,0 % du revenu, et le prix maximal tomberait à 1 109 000 CHF. Pour refaire ce test avec vos montants, notre article explique comment calculer combien la banque vous prête, étape par étape.
Quel budget complet prévoir pour une maison ?
Le budget d’un achat immobilier en Suisse additionne le prix, les frais d’achat payés à la signature et les charges de chaque année. Les frais d’achat ne se financent pas par l’hypothèque : ch.ch rappelle qu’ils s’ajoutent aux fonds propres.
Frais d’achat dans le canton de Vaud et à Genève
- Canton de Vaud : droit de mutation cantonal de 2,2 %, auquel la commune peut ajouter jusqu’à 1,1 % ; selon l’État de Vaud, le taux global usuel est de 3,3 %, soit 37 125 CHF pour la villa de l’exemple.
- Genève : la loi sur les droits d’enregistrement prévoit 3 % sur l’acte de vente, soit 33 750 CHF pour le même prix, avec une réduction pour l’achat de votre résidence principale sous un plafond de prix indexé chaque année.
S’y ajoutent les frais de notaire et du registre foncier, qui varient d’un canton à l’autre, et ceux de la cédule hypothécaire qui garantit le prêt. Dans l’exemple vaudois, vous réunissez donc 262 125 CHF avant ces frais.
Entretien et charges de chaque année
L’entretien réel dépend de l’âge du bâtiment, pas du forfait bancaire. Comptez aussi l’impôt foncier perçu dans de nombreux cantons, l’assurance du bâtiment et l’imposition de la valeur locative, dont la suppression entrera en vigueur le 1er janvier 2029.
Trouver et évaluer la maison avant de vous engager
Budget validé, vous visitez avec un prix plafond en tête et répondez vite au vendeur. Reste à vérifier l’état du bâtiment et sa valeur.
La visite et l’état du bâtiment
Visitez plusieurs fois, dont une avec un professionnel du bâtiment pour une maison ancienne : toiture, chauffage, fenêtres, humidité du sous-sol. Demandez les factures des travaux et un extrait du registre foncier, qui liste les servitudes.
Depuis le 1er janvier 2026, le Code des obligations donne à l’acquéreur 60 jours pour signaler un défaut, dès sa découverte s’il était caché ; l’action se prescrit par cinq ans après le transfert de propriété. L’acte peut limiter la garantie du vendeur, mais cette clause est nulle s’il a frauduleusement dissimulé un défaut.
La valeur retenue par la banque
Le prêteur finance la valeur de nantissement : selon l’ASB, le plus bas montant entre le prix d’achat et la valeur de marché qu’il estime. Si vous payez davantage, l’écart se couvre entièrement avec des fonds propres hors 2e pilier. Si la villa de l’exemple est estimée à 1 080 000 CHF, l’hypothèque plafonne à 864 000 CHF (80 %) : il vous faut alors 261 000 CHF de fonds propres, dont au moins 153 000 CHF hors 2e pilier.
De l’offre à la promesse de vente
Votre offre écrite indique le prix, la date d’entrée en jouissance et une réserve de financement. Elle ne vaut pas vente : selon le Code des obligations (art. 216), la vente d’un immeuble n’est valable que par acte authentique, et la promesse de vente aussi.
- Le contrat de réservation est courant, mais ch.ch rappelle qu’il n’est pas contraignant. Un acompte est généralement demandé : versé au vendeur, il peut être difficile à récupérer si l’achat échoue. Demandez un compte bloqué à affectation liée.
- La promesse de vente, signée chez un notaire, engage les deux parties. Elle fixe le prix, la date de l’acte définitif et ses conditions, comme l’obtention du financement ou le déblocage de votre 2e pilier.
Accord de principe, puis offre ferme de financement
Avant de chercher, l’accord de principe : l’établissement examine revenus, fonds propres et engagements, et indique jusqu’où il peut aller, sans s’engager sur un bien précis. Une fois la maison trouvée, l’offre ferme : estimation du bien, montant prêté, souvent réparti entre une hypothèque de 1er rang d’environ 65 % et un 2e rang jusqu’à 80 %, amortissement direct ou indirect, et produit, taux fixe ou SARON. Comparez plusieurs offres écrites avant de signer la promesse.
Si une partie de l’apport vient du 2e pilier, demandez-le tôt : la caisse a jusqu’à six mois pour verser (OEPL, art. 6), et votre conjoint marié doit y consentir par écrit. Le 3e pilier peut aussi être retiré ou mis en gage.