Ce que le régime actuel permet
Le principe tient en une phrase : les intérêts de votre hypothèque se déduisent de votre revenu imposable, dans votre déclaration fédérale comme dans la cantonale. Ils appartiennent aux intérêts passifs, la catégorie des charges de dette que le droit fiscal suisse admet en face des revenus, et ils restent déductibles tant que le droit actuel s’applique, c’est-à-dire jusqu’à fin 2028.
Ce mécanisme n’est pas une faveur faite aux propriétaires : il est le pendant de la valeur locative, ce loyer théorique que le propriétaire occupant ajoute aujourd’hui à ses revenus. L’État impose un rendement fictif, il admet les charges qui le produisent. Les deux plateaux de cette balance ont toujours fonctionné ensemble, et c’est ensemble qu’ils disparaîtront.
Les limites que la loi pose déjà
La déduction n’est pas illimitée. Les intérêts passifs privés ne se déduisent qu’à hauteur du rendement imposable de votre fortune, augmenté de 50 000 francs par an. Pour un ménage ordinaire, ce plafond ne mord jamais : il faudrait des intérêts très supérieurs à ce que produit le patrimoine pour le toucher. Il existe pourtant, et il concerne en premier lieu les endettements massifs face à des fortunes peu productives.
La seconde limite est arithmétique, et c’est la plus mal comprise : déduire n’est pas récupérer. La déduction réduit le revenu imposable, et l’économie réelle vaut vos intérêts multipliés par votre taux marginal. Sur 300 000 francs empruntés à 2 %, soit 6 000 francs d’intérêts annuels, un taux marginal de 30 % rend environ 1 800 francs. Les 4 200 francs restants sont payés, définitivement. Personne ne s’enrichit en payant des intérêts pour les déduire ; on peut en revanche arbitrer intelligemment, ce que fait l’amortissement indirect en maintenant la dette face à un pilier 3a nanti.
Pourquoi la déduction disparaît en 2029
La réforme de l’imposition de la propriété du logement, acceptée en votation le 28 septembre 2025 et fixée au 1er janvier 2029, retire les deux plateaux de la balance en même temps : plus de valeur locative imposée, plus de déduction des intérêts pour le logement occupé par son propriétaire, résidence principale comme secondaire.
Deux survivances sont prévues dans le paquet voté. La déduction subsiste pour la part de la dette correspondant à des biens loués, dont les loyers restent imposés. Et les premiers acquéreurs d’une résidence principale conservent une déduction d’intérêts, plafonnée et limitée dans le temps, pour amortir la transition. Tout le reste bascule : à partir de l’année fiscale 2029, l’intérêt hypothécaire du propriétaire occupant redevient une charge comme une autre, sans contrepartie fiscale.
Ce que la bascule change dans les arbitrages
Jusqu’à fin 2028, rien ne bouge : trois déclarations fiscales complètes se joueront encore sous le régime actuel, intérêts déductibles compris. La déduction reste donc un paramètre réel du coût de votre hypothèque à court terme.
C’est sur les décisions longues que 2029 pèse dès maintenant. Une stratégie construite sur la dette fiscalement utile, taux fixe long et amortissement minimal pour maximiser la déduction, perd l’un de ses moteurs au passage du nouveau régime : ce qui se signe aujourd’hui pour dix ans vivra plus de la moitié de sa vie sans déduction. À l’inverse, le propriétaire qui amortit vite perdait peu à la déduction et ne perdra presque rien à sa suppression.
La conclusion n’est pas d’amortir à marche forcée, ni de ne rien changer : c’est de rechiffrer. Un même financement produit des coûts nets différents avant et après 2029, et l’écart dépend de votre taux marginal, de votre dette et de votre canton. Les règles générales du financement, elles, ne bougent pas d’un millimètre : fonds propres, tenue des charges et durées restent celles du guide des taux hypothécaires.
