Suppression de la valeur locative en 2029 : qui gagne, qui perd

La réforme est votée, l’échéance est posée

L’abolition de la valeur locative est acquise : le peuple l’a acceptée le 28 septembre 2025, avec 57,7 % de oui selon le Département fédéral des finances, et le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Les modalités d’application relèvent maintenant des cantons.

Le paquet voté ne se limite pas à retirer un revenu théorique de votre déclaration : il retire aussi ce qui se déduisait en face. À partir de 2029 :

• la valeur locative disparaît pour les logements occupés par leur propriétaire, résidence principale comme résidence secondaire ;
• la déduction des intérêts hypothécaires disparaît pour ces logements ; elle ne subsiste que pour la part de fortune correspondant à des biens loués ;
• la déduction des frais d’entretien est supprimée ; les cantons gardent une marge, limitée dans le temps, pour les travaux d’économie d’énergie ;
• les premiers acquéreurs d’une résidence principale conservent une déduction d’intérêts, plafonnée et limitée dans le temps ;
• les cantons reçoivent la faculté de créer un impôt sur les résidences secondaires à usage personnel, pour compenser leur manque à gagner.

Si le mécanisme actuel, ce loyer théorique ajouté à vos revenus, mérite un rappel, le principe de la valeur locative est repris à part. Ici, on regarde la bascule : qui sort gagnant du nouveau régime, qui y laisse des plumes.

Le bilan profil par profil

La réforme ne fait pas que des gagnants, parce qu’elle retire les deux plateaux de la balance en même temps : le revenu imposé d’un côté, les déductions de l’autre. Tout dépend donc de ce que chaque profil mettait dans chaque plateau.

Le gagnant type est le propriétaire qui a beaucoup amorti : il paie aujourd’hui la valeur locative presque en plein, faute d’intérêts à déduire, et ne perd à peu près rien dans l’échange. À l’inverse, le ménage fortement endetté voyait sa valeur locative largement compensée par la déduction des intérêts : pour lui, la suppression des deux peut se solder par un statu quo, voire par une hausse selon les années et les taux.

Le rénovateur est le perdant le plus net : les frais d’entretien ne viendront plus alléger l’impôt, et seule la marge cantonale sur les travaux d’économie d’énergie subsistera, pour une durée limitée. Quant aux résidences secondaires, la valeur locative y disparaît aussi, mais l’impôt cantonal appelé à la remplacer reste à écrire dans chaque législation. Pour voir de quel côté votre propre situation bascule, le bilan d’imposition du propriétaire pose les questions dans l’ordre.

Jusqu’à fin 2028, rien ne change sur votre déclaration

Le droit actuel reste applicable jusqu’à fin 2028, comme le rappelle l’administration fiscale genevoise : la valeur locative s’ajoute à vos revenus, les intérêts hypothécaires se déduisent, et l’entretien aussi, avec le choix annuel entre forfait et frais effectifs là où votre canton le prévoit. Trois déclarations fiscales complètes se joueront encore sous ce régime.

Autrement dit, la réforme ne dispense de rien à court terme. Ce que ce loyer théorique vous coûte d’ici là se chiffre toujours de la même façon, détaillée dans le coût réel de la valeur locative en impôt.

Ce qui se prépare dès maintenant

Certaines décisions de propriétaire engagent dix ans ou plus : ce sont elles que l’échéance de 2029 éclaire d’un jour nouveau.

• Les travaux d’entretien lourds : les années 2026 à 2028 sont les dernières où ils se déduisent selon les règles actuelles. Un chantier ne se décide pas pour l’impôt seul, mais son calendrier peut en tenir compte.
• Le rythme d’amortissement : l’incitation fiscale à conserver de la dette disparaît avec la déduction des intérêts. La question du bon niveau d’endettement mérite d’être reposée à tête reposée.
• Un projet de résidence secondaire : l’impôt cantonal appelé à remplacer la valeur locative n’est pas encore connu ; le coût de détention futur reste donc ouvert.
• Un premier achat : la déduction transitoire adoucira les premières années des nouveaux acquéreurs, selon des modalités plafonnées et limitées dans le temps.

Aucun de ces arbitrages ne se tranche dans l’urgence, et aucun ne se tranche pareil pour deux ménages : ils se préparent avec un conseiller, chiffres de votre dossier en main. Pour les replacer dans l’ensemble de la fiscalité du propriétaire occupant, le guide de la valeur locative reprend le dossier depuis le début.