Pourquoi si peu de propriétaires en Suisse ?
Vous pensez sans doute que la Suisse est un pays de locataires, et que la propriété est réservée aux ménages qui ont 200 000 CHF d’apport. La première moitié est vraie : selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), 35,7 % des logements occupés l’étaient par leur propriétaire en 2024, contre 28,5 % en 1970.
| Territoire | Logements occupés par leur propriétaire (OFS, 2024) |
|---|---|
| Suisse | 35,7 % |
| Valais | 52,6 % |
| Fribourg | 42,3 % |
| Neuchâtel | 31,0 % |
| Vaud | 29,6 % |
| Genève | 18,6 % |
La seconde moitié ne tient pas. Pour devenir propriétaire en Suisse, il ne faut pas une somme fixe, mais respecter deux rapports : vos fonds propres face au prix, les charges du logement face à votre revenu.
Les deux conditions de la banque, sur un exemple chiffré
Les fonds propres. Selon les directives de l’Association suisse des banquiers (ASB), reconnues par la FINMA comme standard minimal, au moins 10 % de la valeur de nantissement doivent venir de fonds propres qui ne proviennent pas du 2e pilier. En pratique, les banques exigent 20 % au total : la FINMA constate qu’elles fixent un taux d’avance (ou taux de nantissement) maximal de 80 % pour le logement à usage propre.
La tenue des charges. La banque calcule le coût de votre logement dans un scénario prudent : un taux d’intérêt théorique de 5 %, que la FINMA juge durable, l’amortissement exigé et une provision d’entretien d’environ 1 % de la valeur du bien par an (la FINMA juge durable 0,8 % pour un logement neuf). Ce total ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut, limite que la Banque nationale suisse (BNS) décrit comme la plus fréquemment admise.
Exemple : vous gagnez 75 000 CHF bruts par an, votre conjoint 50 000 CHF, soit 125 000 CHF à deux si vous signez tous les deux le prêt. Vous visez un appartement à 675 000 CHF dans le canton de Vaud.
| Poste de l’exemple | Calcul | Montant en CHF |
|---|---|---|
| Fonds propres exigés | 20 % de 675 000 | 135 000 |
| dont hors caisse de pension, au minimum | 10 % de 675 000 | 67 500 |
| Hypothèque | 80 % de 675 000 | 540 000 |
| Intérêts théoriques | 5 % de 540 000 | 27 000 par an |
| Amortissement | (540 000 - 450 000) / 15 ans | 6 000 par an |
| Entretien | 1 % de 675 000 | 6 750 par an |
| Charges théoriques totales | 27 000 + 6 000 + 6 750 | 39 750 par an |
| Plafond d’un tiers du revenu | 125 000 / 3 | 41 667 par an |
Les charges théoriques représentent 31,8 % de votre revenu brut : le dossier passe. L’amortissement direct porte sur la part de l’hypothèque au-dessus des deux tiers du prix (450 000 CHF), à rembourser en 15 ans au plus selon l’ASB ; un amortissement indirect, par un pilier 3a nanti, est aussi admis. Ce ménage a besoin de 135 000 CHF d’apport, pas de 200 000.
D’où peuvent venir vos fonds propres ?
Vos fonds propres peuvent venir de plusieurs sources, pourvu qu’au moins 10 % de la valeur du bien ne sortent pas de votre caisse de pension. L’ASB admet l’épargne, les titres, le pilier 3a, les donations, les avances d’hoirie et, sous condition, les prêts de la famille proche. Ce que la banque accepte, source par source, est détaillé dans notre article sur les fonds propres pour un achat immobilier en Suisse.
Dans l’exemple, vos 135 000 CHF pourraient se composer ainsi :
- 50 000 CHF d’épargne ;
- 20 000 CHF de 3e pilier, par un retrait anticipé pour le logement que vous habiterez (OPP 3, art. 3) ;
- 65 000 CHF de 2e pilier, versés par votre caisse de pension (LPP, art. 30c), avec le consentement écrit de votre conjoint.
Les 70 000 CHF qui ne viennent pas de la caisse couvrent les 67 500 CHF exigés. Le retrait de prévoyance professionnelle est imposé séparément, à taux réduit, et réduit d’autant vos futures prestations de prévoyance.
Les frais d’achat immobilier s’ajoutent et la banque ne les finance pas. Dans le canton de Vaud, l’acquéreur paie un droit de mutation de 2,2 % au canton, plus en principe 1,1 % pour la commune, soit 3,3 % de la valeur vénale : 22 275 CHF dans l’exemple. Dans le canton de Genève, le droit d’enregistrement est de 3 %, réduit pour l’achat d’une résidence principale. Les frais de notaire et du registre foncier viennent en plus.
Et si vous n’avez pas encore de fonds propres ?
Un financement à 100 % n’existe pas en règle générale : la part de 10 % hors caisse de pension est une règle, pas une habitude de banque. Pour devenir propriétaire sans fonds propres suffisants aujourd’hui, il reste des leviers légaux : un prêt de vos parents, s’ils s’engagent par écrit envers la banque à ne pas se faire rembourser sans son accord, une avance d’hoirie, ou le temps, avec un 3e pilier alimenté jusqu’à 7 258 CHF par an en 2026 pour un salarié affilié à une caisse de pension.
Combien la banque peut-elle vous prêter ?
En pratique, la banque vous prête au plus 80 % du prix, dans la limite de ce que votre revenu permet de porter. Avec exactement 20 % d’apport, les charges théoriques valent 5,89 % de la valeur du bien par an : le prix maximal tourne autour de 5,66 fois votre revenu brut, soit environ 707 000 CHF pour 125 000 CHF de revenu (environ 566 000 CHF d’hypothèque). Avec un apport plus élevé, le montant accessible monte.
Le calcul de votre capacité d’emprunt intègre aussi vos autres engagements : crédits privés, leasing ou pension alimentaire réduisent le revenu retenu ou s’ajoutent aux charges. Chaque banque fixe ses propres paramètres dans le cadre des directives de l’ASB.
Ce taux de 5 % est une hypothèse de prudence. Votre taux réel dépend du marché, du produit (hypothèque fixe ou SARON) et de la marge appliquée à votre dossier : notre guide explique comment se forme votre taux hypothécaire.