Acheter ou louer en Suisse : que vous coûte vraiment chaque option ?

Un loyer, est-ce vraiment de l’argent perdu ?

« Un loyer, c’est de l’argent jeté par les fenêtres. » La phrase revient dans chaque discussion sur le logement, et son inverse aussi : « en Suisse, louer est toujours plus rentable ». Les deux sont fausses : un propriétaire paie lui aussi une forme de loyer, faite des intérêts versés à la banque, de l’entretien du bien et du rendement que ses fonds propres ne produisent plus ailleurs. Toute la question est de savoir combien chacun paie.

La Suisse reste un pays de locataires. Selon l’Office fédéral de la statistique, 35,7 % des logements occupés l’étaient par leur propriétaire en 2024. La part tombe à 29,6 % dans le canton de Vaud et à 18,6 % à Genève, quand elle atteint 42,3 % dans le canton de Fribourg et 52,6 % en Valais. Dans les cantons de Vaud et de Genève, rester locataire est la situation de la grande majorité des ménages.

Avant les chiffres, voici ce qui sépare les deux situations au quotidien.

Ce que coûte chaque option, poste par poste

Pour comparer honnêtement, il faut mettre en face du loyer le coût économique de la propriété : ce que vous dépensez sans le récupérer. Certains postes se transforment en patrimoine, et les mélanger aux autres fausse le calcul.

Le loyer et les charges du locataire

Le locataire paie un loyer net, plus des charges (chauffage, eau chaude, conciergerie) selon le bail. Un propriétaire paie aussi ces charges courantes : on les laisse donc de côté et on compare le loyer net. Le locataire ne paie aucune rénovation, et son épargne reste placée où il le souhaite.

Intérêts, amortissement et frais d’entretien du propriétaire

Le propriétaire finance en général jusqu’à 80 % du prix par une hypothèque. En pratique, les banques exigent au moins 20 % de fonds propres, dont au moins 10 % de la valeur du bien qui ne proviennent pas du 2e pilier, selon les directives de l’Association suisse des banquiers reconnues par la FINMA comme standard minimal.

• Les intérêts sont le premier poste. Ils dépendent du taux d’intérêt signé (taux fixe ou SARON) et du montant emprunté.
• L’amortissement ramène la dette aux deux tiers de la valeur du bien en 15 ans au plus, toujours selon ces directives. Il sort de votre compte chaque mois, mais il réduit votre dette : c’est de l’épargne forcée, pas une dépense perdue.
• Les frais d’entretien couvrent l’usure, les réparations et, à terme, les rénovations. On retient une provision d’environ 1 % de la valeur du bien par an ; la FINMA juge durable 0,8 % pour un logement neuf. Pour un appartement en propriété par étages (PPE), une partie de cette provision passe par les charges de copropriété et le fonds de rénovation.

Le coût d’opportunité des fonds propres

C’est le poste que l’on oublie le plus souvent. Les 20 % de fonds propres, plus les frais d’achat, sortent de votre épargne et restent immobilisés dans les murs. Locataire, vous auriez pu les placer et en tirer un rendement. Ce rendement perdu est un coût réel de la propriété, même s’il n’apparaît sur aucune facture.

Son montant dépend de ce que vous feriez de l’argent : presque rien sur un compte d’épargne, davantage sur un placement à long terme, avec un risque. Si une partie vient de la prévoyance (2e pilier LPP ou 3e pilier), le coût se mesure autrement : un retrait anticipé réduit vos prestations futures.

Les frais d’achat, payés une seule fois

À l’achat s’ajoutent des frais que vous ne récupérez jamais. Dans le canton de Vaud, l’acheteur paie un droit de mutation de 2,2 % au canton, auquel la commune ajoute en principe 1,1 %, soit 3,3 % du prix. À Genève, la loi sur les droits d’enregistrement prévoit un droit de 3 %, avec une réduction pour l’achat de sa résidence principale. Les frais de notaire, du registre foncier et de la cédule hypothécaire s’y ajoutent.

Exemple chiffré : un couple dans le canton de Vaud

Les montants qui suivent sont un exemple. Le prix d’achat, le loyer, le taux d’intérêt et le rendement des placements sont des hypothèses ; les règles appliquées sont celles décrites plus haut.

Les hypothèses de départ

• Vous et votre conjoint gagnez ensemble 180 000 CHF brut par an, tous deux débiteurs du prêt.
• Vous louez aujourd’hui un 4,5 pièces pour 2 300 CHF par mois hors charges, soit 27 600 CHF par an.
• Un appartement équivalent dans le même secteur coûte 900 000 CHF.
• Vous apportez 180 000 CHF de fonds propres (20 %), plus 29 700 CHF de droit de mutation vaudois (3,3 %). Les frais de notaire et de registre foncier viennent en plus et ne sont pas chiffrés ici.
• L’hypothèque s’élève à 720 000 CHF, à un taux d’intérêt effectif de 1,5 % (hypothèse, pas une offre).
• Locataire, vous placeriez vos 209 700 CHF de fonds propres et de frais à un rendement de 2 % par an (hypothèse).

La banque vérifie d’abord que l’achat est supportable, avec un taux théorique de 5 % que la FINMA juge durable : 36 000 CHF d’intérêts théoriques, 8 000 CHF d’amortissement et 9 000 CHF d’entretien, soit 53 000 CHF par an. Cela représente 29,4 % de votre revenu brut, sous le plafond d’un tiers appliqué en général par les banques. Le dossier passe.

Le calcul, année par année

Propriétaire, vous dépensez sans retour 23 994 CHF par an, contre 27 600 CHF de loyer : 3 606 CHF d’écart en votre faveur. Côté trésorerie, la différence est presque nulle : intérêts, amortissement et entretien font 27 800 CHF, soit environ 2 317 CHF par mois contre 2 300 CHF de loyer. Mais 8 000 CHF par an réduisent votre dette.

Reste à rattraper les 29 700 CHF de frais d’achat. À 3 606 CHF d’économie par an, il faut un peu plus de 8 ans, davantage une fois les frais de notaire comptés. L’exemple suppose un prix et un loyer stables.

Et si le taux d’intérêt était plus haut ?

À 2,5 % au lieu de 1,5 %, les intérêts passent à 18 000 CHF et le coût économique de la propriété à 31 194 CHF par an, soit 3 594 CHF de plus que le loyer. Les frais d’achat ne se rattrapent alors jamais, sauf plus-value. Dans cet exemple, le point d’équilibre se situe vers 2 % : en dessous, acheter coûte moins cher que louer ; au-dessus, louer reste plus économique. Si vos fonds propres dormaient sur un compte sans rendement, ce point d’équilibre monterait vers 2,6 %.

Aucune règle générale ne tient donc : changez le loyer de 300 CHF ou le taux d’un demi-point, et la conclusion bascule.

À partir de combien d’années l’achat se justifie-t-il ?

L’achat se justifie à partir du moment où l’économie annuelle accumulée dépasse les frais d’achat. Il n’existe pas de seuil universel : la durée découle de votre propre écart entre loyer et coût de la propriété.

Avec l’exemple vaudois à 1,5 %, en gardant les mêmes hypothèses (prix et loyer stables, frais de notaire non comptés) :

Un loyer élevé ou un taux bas raccourcit ce délai, des frais d’achat plus lourds l’allongent. Et la valeur du bien peut tout renverser : une plus-value à la revente compense des années de surcoût, une moins-value efface des années d’économie.

Le renouvellement compte aussi. Un taux fixe de dix ans protège votre calcul pendant dix ans, puis se renégocie aux conditions du moment, qui suivent en partie la politique de la BNS. Si votre horizon est plus long, testez votre budget avec un taux plus élevé.

Quels critères font pencher vers l’achat ou la location ?

Votre situation de vie pèse autant que le taux. Notre guide détaille ce que change le fait de devenir propriétaire, des conditions de financement aux engagements sur la durée. Voici les critères qui font basculer la décision.

Stabilité professionnelle et horizon

Plus votre horizon est long, plus l’achat a de chances de l’emporter, puisque les frais d’achat se répartissent sur davantage d’années. La banque, de son côté, calcule sur des revenus durables : un contrat à durée déterminée ou une activité indépendante récente plaident pour attendre.

Mobilité et famille

Le locataire part avec un préavis. Le propriétaire doit vendre ou louer son bien, ce qui prend des mois et coûte de nouveaux frais au prochain achat. Si une mutation ou un départ sont possibles dans les cinq ans, la location garde l’avantage.

La famille joue dans les deux sens. Des enfants scolarisés poussent à s’ancrer, et un logement à soi s’aménage sans l’accord d’un bailleur. Mais une famille qui s’agrandit peut rendre trop petit, en quelques années, le logement acheté. Pour qui envisage d’acheter son appartement, la propriété par étages ajoute ses propres règles : charges communes, assemblée des copropriétaires, fonds de rénovation.

Fonds propres et prévoyance

L’origine de vos fonds propres change le calcul. Un retrait du 2e pilier réduit vos prestations de retraite, et selon la caisse celles d’invalidité et de décès. Vider toute votre épargne vous prive aussi d’une réserve, alors que le propriétaire assume seul les réparations.

Que change la suppression de la valeur locative ?

Aujourd’hui, le propriétaire qui habite son logement est imposé sur une valeur locative, un revenu fictif, et peut déduire en contrepartie ses intérêts hypothécaires et ses frais d’entretien. Le 28 septembre 2025, le peuple a accepté à 57,7 % le vote qui scelle la suppression de ce système, selon l’Administration fédérale des contributions. La loi entre en vigueur le 1er janvier 2029 ; jusque-là, l’imposition actuelle s’applique.

Pour la comparaison entre louer et acheter, l’effet est double. Le propriétaire ne paiera plus d’impôt sur un loyer qu’il ne touche pas, mais les intérêts hypothécaires ne seront en général plus déductibles ; une déduction pour l’acquisition d’un premier logement atténuera un peu cet effet. Plus vos intérêts sont élevés par rapport à la valeur locative, moins la réforme vous est favorable. Notre exemple laisse la fiscalité de côté : son effet dépend de votre commune, de votre revenu et de l’année.

Vous ne pouvez pas encore acheter : que faire en attendant ?

Si vos fonds propres n’atteignent pas 20 % du prix visé, la location vous laisse le temps de constituer votre mise de départ. Pour explorer les pistes quand les fonds propres manquent, un article dédié passe en revue ce que la banque accepte : 3e pilier, 2e pilier, donation ou avance d’hoirie, prêt de vos proches, avec leurs limites.

En attendant, alimentez votre 3e pilier (en 2026, jusqu’à 7 258 CHF par an pour un salarié affilié à une caisse de pension) et gardez vos crédits privés au plus bas, puisque la banque les compte dans vos charges.

Le plus utile reste de savoir où vous en êtes. Notre calculateur hypothécaire vous permet de faire le calcul avec vos propres chiffres : revenu du ménage, fonds propres, prix visé. En 60 secondes, gratuitement et sans engagement, vous obtenez le prix maximal que les banques accepteraient de financer, et vous savez si l’achat est déjà à votre portée.