Ce qui fixe vraiment votre capacité d’emprunt
Vous pensez peut-être que la banque regarde surtout votre salaire, et qu’on emprunte en gros cinq fois ce qu’on gagne. Pour un primo-accédant, c’est la première surprise : en Suisse, aucun prêteur ne raisonne ainsi. Votre capacité d’emprunt sort de deux tests : la tenue des charges, qui vérifie que le logement reste supportable à un taux d’intérêt théorique bien plus élevé que celui du marché, et les fonds propres, qui fixent la part du prix à apporter vous-même. Le plus contraignant des deux décide de votre capacité d’achat.
Le multiple de salaire n’est qu’une conséquence, et il bouge : avec nos hypothèses, l’hypothèque atteint environ 4,5 fois le revenu avec 20 % de fonds propres, un peu plus de 5,1 fois avec un tiers. La règle française du taux d’endettement à 35 % ne s’applique pas en Suisse : ici comptent des charges calculées, pas vos mensualités réelles ni votre reste à vivre.
| Paramètre | Valeur retenue dans nos exemples | Qui la fixe |
|---|---|---|
| Taux d’intérêt théorique | 5 % de l’hypothèque | Chaque établissement (5 % en général) |
| Amortissement | Part au-delà des deux tiers, en 15 ans | Directives de l’ASB |
| Frais d’entretien | 1 % du prix du bien par an | Chaque prêteur (hypothèse prudente) |
| Plafond des charges | Un tiers du revenu brut | Chaque établissement (33 % en général) |
| Fonds propres | 20 %, dont 10 % hors 2e pilier | Pratique courante (avance de 80 % au plus) et ASB (10 %) |
Ce cadre vient des directives de l’Association suisse des banquiers (ASB), reconnues par la FINMA comme standard prudentiel minimal, dans leur version en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Elles obligent chaque établissement de crédit à vérifier la capacité financière de l’emprunteur sur des revenus et des charges durables, mais lui laissent le choix de ses paramètres. L’autorité fédérale de surveillance, dans sa communication sur la surveillance 02/2025, décrit ceux qu’elle juge durables pour un logement à usage propre : 33 % du revenu, un taux théorique de 5 % et des coûts annexes ; elle constate aussi que, dans la pratique, les banques prêtent au plus 80 % de la valeur. Un simulateur sérieux reprend ces cinq lignes. Cette estimation se fait tôt dans les démarches pour accéder à la propriété en Suisse : avant les visites, pas au moment de signer.
Comment la banque calcule votre capacité d’emprunt
Pour mesurer votre capacité de remboursement, on additionne trois charges annuelles théoriques, intérêts, amortissement et entretien, puis on compare le total à votre revenu. Sous le plafond fixé, votre solvabilité est jugée suffisante, que vous passiez par une banque ou par un courtier. Voici chaque étage du calcul, puis un exemple complet.
Le taux théorique, bien au-dessus du marché
Le premier poste est l’intérêt, calculé sur l’hypothèque à un taux théorique. Selon les directives de l’ASB, chaque prêteur fixe ce taux lui-même ; il doit être « déterminé avec prudence » et peut s’appuyer sur des moyennes à long terme. Les banques appliquent en général 5 %, calculés sur le montant du financement : c’est le taux que l’autorité de surveillance juge durable dans sa communication 02/2025. Aucune loi ne l’impose pour autant.
Le taux d’intérêt que vous signerez, fixe ou SARON, sert à vos décomptes réels. Il ne change rien au test : un taux bas au moment de l’achat n’augmente pas votre capacité d’endettement.
L’amortissement jusqu’aux deux tiers
Deuxième poste : le remboursement obligatoire. Selon les directives de l’ASB, la dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement en 15 ans au plus, par tranches linéaires qui commencent au plus tard douze mois après le versement. La valeur de nantissement est le plus bas montant entre le prix d’achat et la valeur de marché retenue dans l’estimation du prêteur.
Dans le calcul, on prend l’écart entre l’hypothèque et les deux tiers du prix, divisé par 15. Si votre taux d’avance ne dépasse pas les deux tiers, ce poste tombe à zéro.
Les frais d’entretien
Troisième poste : les frais accessoires du bien, réparations, rénovations, charges courantes. Pas de factures à fournir : on applique un forfait annuel, calculé sur la valeur du bien. La FINMA juge durable 0,8 % de la valeur de nantissement pour un logement neuf ; un bien ancien coûte davantage. Nos exemples retiennent une provision d’environ 1 % de la valeur du bien par an, l’hypothèse prudente de notre calculateur.
Le plafond d’un tiers du revenu brut
En pratique, la charge théorique ne doit pas dépasser environ un tiers du revenu brut annuel du ménage : c’est la limite de 33 % que l’autorité de surveillance juge durable, et la BNS, dans son rapport sur la stabilité financière 2026, la décrit comme « fréquemment » admise. Le calcul part du brut, pas de vos revenus nets. C’est une pratique, pas une loi, qui peut se durcir ou s’assouplir selon le dossier.
Exemple complet : un couple à 160 000 CHF de revenu
Prenons un exemple : vous et votre conjoint gagnez ensemble 160 000 CHF brut par an (100 000 CHF et 60 000 CHF), vous visez un bien à 900 000 CHF et apportez 180 000 CHF de fonds propres, soit 20 %, dont au moins 90 000 CHF hors 2e pilier. L’hypothèque demandée est de 720 000 CHF.
| Ligne de calcul | Montant annuel | Détail |
|---|---|---|
| Intérêts théoriques | 36 000 CHF | 720 000 CHF × 5 % |
| Amortissement | 8 000 CHF | (720 000 − 600 000 CHF) / 15 ans |
| Frais d’entretien | 9 000 CHF | 900 000 CHF (prix) × 1 % |
| Charge théorique totale | 53 000 CHF | Somme des trois postes |
| Plafond d’un tiers | 53 333 CHF | 160 000 CHF / 3 |
| Part du revenu | 33,1 % | 53 000 / 160 000 CHF |
Le dossier passe, avec une marge de 333 CHF par an : le moindre leasing suffirait à la consommer. Avec 156 000 CHF de revenu, le même achat échouerait (plafond de 52 000 CHF). Cet exemple pédagogique suit des paramètres usuels ; chaque établissement applique les siens. Les frais d’achat s’ajoutent au prix, en plus des fonds propres. Dans le canton de Vaud, l’acheteur paie un droit de mutation de 2,2 % au canton, auquel la commune ajoute en principe 1,1 %, soit 3,3 % du prix ; à Genève, la loi sur les droits d’enregistrement prévoit un droit de 3 %, réduit pour l’achat de sa résidence principale. Les frais de notaire et du registre foncier viennent en plus. Pour les placer dans le calendrier, de la recherche au registre foncier, suivez le parcours d’achat d’une maison.
Avec 100 000 CHF de revenu, combien pouvez-vous emprunter ?
Avec 100 000 CHF de revenu brut et 20 % de fonds propres, votre capacité d’achat est d’environ 566 000 CHF, soit un prêt hypothécaire d’environ 452 800 CHF. Le plafond des charges est de 33 333 CHF par an (100 000 CHF divisés par trois), et c’est lui qui limite le prix.
Pour un bien à 566 000 CHF avec 113 200 CHF de fonds propres : intérêts théoriques 22 640 CHF (452 800 CHF × 5 %), amortissement 5 031 CHF (452 800 CHF moins les deux tiers du prix, 377 333 CHF, divisés par 15), entretien 5 660 CHF (1 % du prix). Total : 33 331 CHF, juste sous le plafond. Le calcul exact donne un prix maximal de 566 037 CHF.
| Scénario (revenu brut 100 000 CHF) | Prix du bien | Fonds propres | Hypothèque | Charge théorique | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| 20 % de fonds propres | 566 000 CHF | 113 200 CHF | 452 800 CHF | 33 331 CHF | Passe |
| 20 % de fonds propres, bien plus cher | 585 000 CHF | 117 000 CHF | 468 000 CHF | 34 450 CHF | Ne passe pas |
| 35 % de fonds propres | 780 000 CHF | 273 000 CHF | 507 000 CHF | 33 150 CHF | Passe |
Trois enseignements. La marge est mince : 19 000 CHF de plus sur le prix, et la charge dépasse le plafond de plus de 1 100 CHF ; il faudrait 103 350 CHF de revenu pour ce bien. Les paramètres variant d’une banque à l’autre, comparer plusieurs établissements, directement ou par un courtier, peut changer la réponse. Les fonds propres font plus que réduire le prêt : à 35 %, l’hypothèque reste sous les deux tiers du prix, l’amortissement obligatoire disparaît, et vous empruntez 507 000 CHF au lieu de 452 800 CHF. Enfin, à ce revenu, l’hypothèque plafonne un peu au-dessus de 512 000 CHF, atteints avec un tiers de fonds propres : au-delà, l’entretien, calculé sur le prix, continue de grimper et épuise le tiers du revenu.
Couple ou personne seule : quels revenus comptent ?
Les revenus d’un couple s’additionnent, à une condition : chacun doit s’engager sur le prêt. Selon les directives de l’ASB, le revenu du conjoint ne compte en principe que s’il est lui aussi débiteur solidaire de l’hypothèque.
Deux co-emprunteurs : ce qui s’additionne
Reprenons le couple de l’exemple complet. Si seul le conjoint qui gagne 100 000 CHF signe comme emprunteur, le plafond tombe à 33 333 CHF par an, et la charge de 53 000 CHF représente 53 % du revenu retenu : refus de prêt. Avec les deux signatures, le dossier passe. Pour un couple non marié, partez du même principe : un revenu ne pèse que si son titulaire s’engage comme co-emprunteur.
Seuls les revenus durables comptent. Les directives de l’ASB citent les rémunérations fixes et variables d’une activité salariée ou indépendante, les revenus de la fortune, les rentes et les revenus accessoires ; le détail relève des règlements internes. Un bonus irrégulier ou un contrat de travail très récent pèsent donc moins qu’un salaire fixe établi.
Une personne seule passe les mêmes tests, avec un seul emprunteur et un seul revenu. Pour un primo-accédant seul, c’est souvent le revenu qui limite avant les fonds propres : à 20 % d’apport, chaque tranche de 10 000 CHF de revenu brut ajoute environ 56 600 CHF au prix maximal.
Copropriété : qui possède quoi
S’engager ensemble sur le prêt ne dit rien de la répartition du bien. En copropriété, le Code civil suisse (art. 646) présume les quotes-parts égales : si vos apports diffèrent, faites inscrire la répartition réelle à l’achat.
Indépendant : comment la banque juge votre capacité financière
Pour un emprunteur indépendant, le calcul est le même ; c’est le revenu retenu qui se discute. Les directives de l’ASB rangent expressément le revenu d’une activité indépendante parmi les revenus admissibles, à condition qu’il soit durable. Ce qui change, c’est la preuve.
Ce que l’établissement examine, en général :
- l’historique de vos revenus professionnels sur plusieurs exercices, plutôt que la meilleure année ;
- les comptes de l’entreprise et vos décisions de taxation, qui montrent le revenu déclaré ;
- la régularité de l’activité et la dépendance à quelques clients ;
- votre prévoyance : sans caisse de pension, vos fonds propres viennent surtout de l’épargne et du 3e pilier.
La méthode, par exemple la moyenne retenue, varie selon la banque. Des comptes clairs et un revenu stable se négocient mieux, auprès d’une banque comme d’un courtier, qu’une seule bonne année.