Ce que le Conseil fédéral a décidé le 25 septembre
Le Conseil fédéral rejette l’initiative populaire « Oui à la protection contre les loyers abusifs (initiative sur les loyers) ». Déposée le 23 juin 2026, elle veut inscrire dans la Constitution la définition d’un loyer abusif et imposer un contrôle automatique et régulier des loyers.
Le gouvernement avance deux raisons. Le contrôle exigé supposerait un système très coûteux. Et il craint une baisse des investissements dans la construction de logements, sans protection plus efficace contre les abus.
Il reconnaît en revanche que les règles actuelles sont « complexes et parfois peu transparentes ». D’où un contre-projet indirect, confié au Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche.
Le contre-projet : loyer comparatif et indexation
Le principe tient en deux mécanismes. Le loyer initial serait fixé à partir d’un loyer comparatif statistique. En cours de bail, le loyer évoluerait par indexation.
L’objectif affiché est qu’un locataire comme un bailleur puisse vérifier plus vite si un loyer est abusif. Le calendrier est posé : consultation au premier semestre 2027, message au Parlement d’ici fin 2027.
C’est un changement de logique. Aujourd’hui, un loyer se justifie d’abord par les coûts du bailleur et par le taux de référence. Avec un loyer comparatif, le marché local du logement prendrait plus de poids. Le détail, lui, reste à écrire : le communiqué ne donne ni la méthode statistique, ni l’indice retenu pour l’indexation.
Le rendement autorisé quand le taux de référence dépassera 2 %
Le second dossier est plus technique et touche directement ceux qui financent un bien locatif par hypothèque. En 2020, le Tribunal fédéral a fixé le rendement net admissible au taux de référence majoré de deux points, tant que ce taux ne dépasse pas 2 %. Au-delà, rien n’était tranché.
La révision de l’ordonnance sur le bail à loyer (OBLF) comble ce vide, à la demande de la motion 22.4448 de Stefan Engler. Le projet mis en consultation prévoyait un supplément qui diminue progressivement quand le taux de référence passe 2 %. Le Conseil fédéral garde ce principe, mais rend la réduction « un peu plus raide » que prévu et limite la révision au seul rendement net. Le texte est attendu d’ici avril 2027.
La consultation a montré un camp divisé. Sur 60 participants qui se sont exprimés sur le fond, 47 soutenaient le projet dans son ensemble. Mais sur l’article consacré au rendement net, 30 étaient pour et 23 contre : les milieux immobiliers voulaient une majoration fixe de deux ou trois points, les associations de locataires une règle plus stricte.
Ce que ça change pour un propriétaire bailleur
À court terme, rien. Le taux de référence est à 1,25 %, loin des 2 % qui déclencheraient la nouvelle règle. Mais pour un achat destiné à la location, avec un horizon de quinze ou vingt ans, la question se pose.
Si les taux remontent un jour au-delà de 2 %, le rendement admissible progressera moins vite que le taux lui-même. Un investisseur qui calcule la rentabilité d’un immeuble sur la base d’une marge constante devra revoir cette hypothèse. Et si le contre-projet aboutit, le loyer de départ dépendra davantage des loyers comparables du quartier que du prix payé.
Les deux textes restent des projets. Le Parlement aura le dernier mot sur le contre-projet, et le calendrier court au moins jusqu’en 2028.
